Welche Pflichten Eigentümer kennen sollten

Kaum ein Faktor hat beim Immobilienkauf in den letzten Jahren so stark an Bedeutung gewonnen wie der energetische Zustand eines Gebäudes. Neue Pflichten und Maßnahmen haben sowohl für wachsende Ansprüche in diesem Bereich als auch für viele Fragen und Unsicherheiten bei Käufern und Eigentümern gesorgt. Welche Maßnahmen sind erforderlich? Welche Pflichten haben Eigentümer und welche Fördermöglichkeiten gibt es bei einer energetischen Sanierung?

Die energetischen Anforderungen an Neubauten sowie die Pflichten bei einer Sanierung von Bestandsimmobilien regelt das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Zu den wichtigsten Punkten, die Eigentümer kennen sollten, gehören hier:

• Die Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel: Eigentümer, die eine Immobilie gekauft, geschenkt oder vererbt bekommen haben, sind dazu verpflichtet, diese innerhalb von zwei Jahren entsprechend den Vorgaben des GEG energetisch zu sanieren.
• Die Sanierungspflicht bei umfangreichen Baumaßnahmen: Betrifft die Erneuerung eines Gebäudeteils mehr als zehn Prozent der Fläche, muss die Sanierung entsprechend den GEG-Vorgaben erfolgen
• In Neubaugebieten sollen nur noch Heizungen, die ihre Wärme zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien erzeugen, eingebaut werden. Langfristig sollen entsprechende Ziele auch für Bestandsimmobilien umgesetzt werden.

Trotz dieser Vorgaben müssen Käufer und Eigentümer keine Angst vor einer energetischen Sanierung haben. Viele Maßnahmen sind oft einfacher und kostengünstiger als gedacht. Eine umfassende Beratung lohnt sich hier nicht nur, sondern ist in den meisten Fällen auch Pflicht. Im Folgenden erfahren Sie, was Eigentümer beachten müssen, welche Ausnahmen es gibt und warum es sich lohnt, sich bei einer energetischen Sanierung über die Fördermöglichkeiten zu informieren.

Das GEG

Das Gebäudeenergiegesetz regelt seit 2020 die energetischen Anforderungen an Gebäude. Diese umfassen vor allem die Heizungssysteme und die Wärmedämmung. Zudem werden hier entsprechende Sanierungspflichten beim Kauf einer Bestandsimmobilie festgelegt. Ziel ist es, so langfristig den Energiebedarf von Gebäuden zu senken.

Zuletzt wurden Teile des GEG überarbeitet und um neue Vorgaben zum Heizungstausch bzw. zur Umstellung auf erneuerbares Heizen ergänzt. Die Neuerungen sehen vor, dass schrittweise alle Heizungen ihre Wärme zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien erzeugen sollen. Viele der Regelungen treten allerdings erst in den kommenden Jahren sukzessiv in Kraft.

Welche Pflichten haben Eigentümer?

Während für Immobilien in Neubaugebieten bereits weit strengere Regelungen gelten, sind die Anforderungen an Bestandsgebäude geringer. Allgemein gilt, dass sich die energetische Qualität eines Gebäudes bei Veränderungen an den Außenbauteilen nicht verschlechtern darf. Darüber hinaus gibt es einige Punkte, die Eigentümer kennen sollten:

Die Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel

Das Gebäudeenergiegesetz sieht vor, dass Eigentümer von Bestandsimmobilien diese den Anforderungen entsprechend sanieren müssen. Nach der Eintragung ins Grundbuch läuft hierfür eine Frist von zwei Jahren. Dabei ist es irrelevant, ob die Immobilie gekauft, geschenkt oder geerbt wurde, hier löst der Eigentümerwechsel die Sanierungspflicht aus. Die Sanierungspflicht umfasst in diesem Fall drei Bereiche:

• Die Dämmung der obersten Geschossdecke bzw. des Dachs: Ist das Dachgeschoss unbewohnt und somit unbeheizt, reicht die Dämmung der oberen Geschossdecke zum letzten, beheizten Wohnbereich. Alternativ kann auch das Dach entsprechend gedämmt werden.
• Die Dämmung von wärmeführenden Rohren: Heizungs- und Warmwasserrohre müssen entsprechend den Vorgaben des GEG gedämmt werden.
• Der Austausch veralteter Heizungen: Öl- und Gasheizungen, die älter als 30 Jahre sind, müssen ausgetauscht werden. Es gibt jedoch noch einige Ausnahmefälle, in denen der Heizungstausch nicht verpflichtend ist.

Ausnahmen von der Sanierungspflicht:

Grundsätzlich gilt: Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die ihre Immobilie schon vor dem 1. Februar 2002 bewohnt haben, sind nicht von den Vorgaben des GEG betroffen. Eine weitere Ausnahme stellen denkmalgeschützte Gebäude dar. Hier muss zunächst geprüft werden, ob sich die energetische Sanierung mit dem Denkmalschutz vereinbaren lässt. Ist dies nicht der Fall, entfällt die Sanierungspflicht. Ebenso sind Gebäude davon ausgenommen, bei denen die Unwirtschaftlichkeit der entsprechenden Sanierungsmaßnahmen belegt werden kann.

Die Sanierungspflicht bei umfangreichen Baumaßnahmen

Unabhängig vom Eigentümerwechsel können auch umfangreiche Baumaßnahmen eine Sanierungspflicht auslösen. Hierbei gilt: Betrifft die Erneuerung eines Gebäudeteils mehr als zehn Prozent der Fläche, muss die Sanierung entsprechend den GEG-Vorgaben erfolgen. In welchem Umfang die Sanierungspflicht gültig ist, ist nicht immer ganz eindeutig. Eine umfassende Beratung lohnt sich hier nicht nur, sondern ist bei einer umfangreichen Sanierung sogar Pflicht.

Der Heizungstausch

Seit Januar 2024 ist die überarbeitete Version des GEG mit neuen Vorgaben zum erneuerbaren Heizen in Kraft. Das Gesetz sieht vor, dass alle Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden sollen. Aktuell betrifft diese Vorgabe allerdings zunächst nur Neubauten in ausgewiesenen Neubaugebieten. Bestehende Öl- und Gasheizungen in Bestandsimmobilien können weiterhin betrieben und wenn nötig auch repariert werden. 

Für defekte Heizungen sieht das GEG aktuell eine Übergangsfrist von fünf Jahren vor. In dieser Zeit besteht auch die Möglichkeit, eine Heizungsanlage einzubauen, die nicht dem 65-Prozent-Ziel entspricht. Das Gebäudeenergiegesetz verpflichtet Eigentümer hier jedoch zunächst zu einer individuellen Energieberatung. So soll auf mögliche Folgen der kommunalen Wärmeplanung sowie damit verbundene Kostenrisiken hingewiesen werden.

Die Förderung

Eigentümer, die mit dem Gedanken spielen, Ihr Haus energetisch zu sanieren, sollten sich in diesem Rahmen unbedingt über die entsprechenden Fördermöglichkeiten informieren. So bietet unter anderem die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) verschiedene Förderkredite und Zuschüsse für eine energieeffiziente Sanierung. Auch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrollen (BAFA) unterstützt die Haussanierung mit entsprechenden Fördermaßnahmen. 

Gut zu wissen: Teilweise können auch die Aufwendungen für eine qualifizierte Energieberatung gefördert werden. Hier lohnt es sich, sich im Vorfeld entsprechend zu informieren.

Energetisch sanieren heißt in die Zukunft investieren

Die energetische Sanierung einer Immobilie stellt für Eigentümer eine große Herausforderung dar. Es gibt einige Vorgaben und Anforderungen, die erfüllt werden müssen und auch die Finanzierung der Sanierung spielt eine große Rolle. Hier lohnt es sich, planvoll und strukturiert vorzugehen. Informieren Sie sich umfassend und holen Sie sich die Unterstützung von erfahrenen Experten. Ob beim Thema Sanierung oder der Finanzierung, eine gute Beratung zahlt sich hier in jedem Fall aus. Schließlich ist eine energetische Sanierung letztlich auch immer eine Investition in die Zukunft, von der Sie langfristig profitieren.